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Xin chào các bạn. Tôi là việt trai

여러분 안녕하세요. 비엣짜이입니다.


베트남을 오가며, 베트남에서 사업을 해보면 어떨까, 라는 생각을 종종 하는데요. 그래서 쌈지돈 가지고 사업을 시작해 볼까 싶다가도 숙식은 어떻게 해야지... 이런 고민이 빠지게 됩니다. 그래서 베트남 호치민의 월세를 알아보니 월세가 만만치 않습니다. 왠만큼 편하게 살려면 월 50~60만원은 있어야 생활이 가능해 보입니다. 베트남이라고해서 저렴한 월세를 기대하면 안될듯 합니다. 좀 저렴한 곳 20~30만원 짜리 집도 있긴한데, 그렇게 썩 유쾌한 환경은 아닌듯 했습니다. 베트남 호치민의 경우 한국의 일반 중소 도시와 가격이 별반 차이가 없습니다. 오히려 서울보다 조금 저렴한 정도라고 해야 하나... 비싼 동네는 아파트 가격이 10억짜리도 있고... 한국이 개발도상국 일때 생각하면 안될꺼 같습니다.

그런데도 불구하고, 저는 1억이면 구매할수 있는 아파트가 있는거 같아서 이리저리 검색해 봤습니다. 왜냐하면 1억이란 돈으로는 서울에 있는 전세도 구하기 힘들기 때문에 만약에 베트남에서 생활하게 된다면 1억이란 돈으로 아파트에 투자해 보는건 어떨까 싶었기 때문입니다.

포털 사이트에 베트남 부동산이라고 검색을 하면 관련 텍스트 광고 배너들이 쭈욱 뜹니다. 한국에서 베트남 부동산을 매매할수 있는 방법이 매우 간편해 보입니다. 
그리고 부동산 관련 뉴스와 블로그들이 엄청나게 즐비합니다. 저는 베트남 부동산의 시장 전망을 알아보기 위해서 관련 글들을 클릭해 보았지만, 대부분이 베트남 분양 아파트에 대한 정보, 여기 믿을 만하다는 광고성 게시글이 9할 이상을 차지하고 있다는걸 알게되었습니다. 

대략적인 광고 내용은 2015년부터 외국인도 부동산을 매매할수 있는 법이 제정되었다. 개발도상국인 베트남은 매년 높은 성장률을 성장하고 있으며, 금방이라도 부동산 가격이 오를꺼라는 전망과 부동산 월세가 비싸기 때문에 아파트 투자시 높은 수익률(7%내외)과 현지 부동산과의 연계로 관리가 쉽다는 내용이었습니다. 이것만보면 정말 투자하고 싶은 매력이 생깁니다. 이렇게 매력적인 곳에 사람들이 너도나도 투자하겠구나 싶습니다. 그런데, 이게 뭔가 너무 쉽다라는 생각이 듭니다. 그냥 돈만 넣으면 수익률이 올라가고 집값이 오를까 싶습니다. 아무것도 모르면 그냥 다 꼴아 박을수 있겠다는 생각이 듭니다.

요즘 베트남 여행가게 되면 알수 있듯 베트남은 여기저기 공사 안하는 곳이 없습니다. 남부면 남부, 북부면 북부, 오토바이 다음으로 많이 보이는게 트럭일 정도로 여기저기 공사중입니다. 호치민 벤탄시장에만 가더라도 여기저기 공사중이고, 지하철도 곧 개통한다고 공사중입니다. 정말 활발하고 역동적입니다. 여기까지만 보면 정말 뭔가 크게 발전한다는걸 볼수 있습니다.

그렇다면 그게 내가 매매하게 될 부동산 가격이 과연 10년 후에 수익을 낼수 있을까를 생각해 볼때, 제가 내린 결론은 글쎄요. 입니다.




1. 2015년 베트남 정부가 외국인에게 매매가 허용된 부동산은 아파트 매매인데, 한국과 다르게 베트남은 공산 국가이고, 외국인에게 100% 매매하는게 아니라 50년 사용권을 줍니다. 어디 블로그에서 50년 지나면 연장해서 50년 더 준다는 얘기가 있는데, 유언비언이라는 말이 있습니다. 원래 50년 사용권인데, 부동산하는 애들이 자기 유리하게 해석해서 있지도 않은 50년 연장이란 말을 사용한다고 합니다. 저도 얼핏 들었는데, 50년 사용기한이 지나면 50년 사용료를 더 지불해서 연장한다는 얘기까지 들었습니다. 예를들어 1억주고 아파트를 구매했다면, 50년 후에 1억주고 50년 더 사용한다는 개념이더군요. 결과적으로 베트남 부동산은 외국인이 아파트를 구매한다기 보다는 50년간 월세를 미리 내고 산다는 개념이 더 적합한거 같습니다. 단순히 아파트 투자 목적이 아닌 주거 목적이라고 한다면 아파트 매매하는 것도 고려해 볼만한 사항인듯 합니다. 평생 50년동안 아파트에 산다는 가정하에서요.

2. 베트남 아파트의 경우 전체 매물 중에 외국인은 30%만 매매가 가능합니다. 그래서 30%까지는 외국인들이 모두 매매해도 현지인 70%가 아파트 매매를 하지 못해 미분양된 곳이 한두군데가 아니라고 합니다. 베트남 1인당 GDP가 2600달러입니다. 한국의 1인당 GDP가 29,891달러(2018년 기준)인걸로 볼때 GDP만 10배 이상 차이가 납니다. 10년이 지나면 한국 하고 가격 차이가 비슷한 외국인 프리미엄이 붙은 아파트를 베트남 사람들이 과연 빚을 내고 구매 할까요? 거기다 베트남 사람들은 아파트보다 주택을 훨씬 선호하는 편입니다. 

3. 높은 임대료 수익으로 꼬드기는 부동산업자들이 있는데, 요즘 수익률 좋은 아파트가 있다는 얘기는 들었습니다. 그런데, 그 수익률이 앞으로 50년간 지속 가능한지에 대해서는 긍정적이지 않습니다. 지금도 여기저기 지어지는 아파트에 미분양이 넘쳐나는 상황에서 10년 뒤에 높은 월세를 주고 허름한 아파트에 살려고 하는 사람이 드물뿐더러 지금 관리하고 있던 현지 부동산 관리인들이 10년 후에도 그 아파트를 관리하고 있을지도 의문이기 때문입니다. 말도 안통화는 나라에 부동산만 떡하니 있으면 사기 당하기 딱 좋을듯 합니다.

여기저기 미분양 부동산들이 쌓이는 시점에서 베트남 부동산 투자는 그렇게 밝아 보이지는 않습니다. 그런데도 포탈검색에 베트남 부동산이라고 검색하면 매매를 연결하는 부동산이 넘치는 이유는 부동산업자들이 돈이 되기 때문입니다. 그래서 너도나도 부동산업자로 변해서 외국이라 잘 알지도 못하는 사람들을 현혹해서 투자받고 자취를 감추는 업자들이 넘쳐 나는듯 합니다. 베트남에서 외국인들이 부동산 사기도 많이 당한다는 소문도 많습니다. 만약에 부동산 거래를 하더라도 검증된 업체를 선택하시기 바랍니다. 한국에서도 당하는게 부동산 사기 인데, 외국에서는 더욱더 조심해야 겠죠. 업체들은 분명 우리는 진짜 안전하다고 모두 그렇게 안심시킬테지만요.

호치민에 지하철이 곧 개통된다고 거기 근처에 아파트 분양받으면 가격 프리미엄 붙을꺼라는 광고도 많이 하던데, 베트남 여행가봤던 사람이라면 많은 베트남 사람들이 대중교통을 이용하는 것보다 오토바이를 이용하는걸 알수 있을겁니다. 장거리아니면 왠만하면 주로 오타바이를 이용하는데, 출퇴근도 오토바이로 이용합니다. 지하철 개통이 아파트 분양의 큰 가격 인상에 주된 내용이 되기는 힘들어보입니다. 좀더 지켜봐야 겠지만서도...

끝으로 주식거래 할 때 모두가 핫하다고 할때 그 주식은 고점이라고 다 팔라는 말이 있습니다. 모두가 알고 있는 정보는 고급정보일리는 없겠죠. 미래는 알수 없지만 돌다리도 두들겨보고 걸어서 손해 볼껀 없을 듯 합니다. 저는 베트남에 아파트를 살까 잠깐 고민하다 마음을 접었습니다. ㅎㅎ






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감사합니다. ^^




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Posted by enjoy today

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